养生

昆明商业地产供应量过大地段主力店不再是救

2019-05-22 01:32:22来源:励志吧0次阅读

昆明商业地产供应量过大 地段、主力店不再是救世主

商业地产(专题阅读)之地产商的吸引力,正如当初美国西部对淘金客一般。目前昆明外资港资涌入,已呈现出3+7商业格局,包括3大传统商业中心及7小新商业中心。其中一条广福路便聚集了红星、奥辰、润城、大商汇、广福城、南悦城、海伦国际等数千万平方米商业开发体量,并将催生多个购物中心,未来极有可能呈现1/2现象。

地段?地铁?主力店?有没有更吸引人的揽客方式?

返租加回购?代租加保底?分成?自持?有没有更好的投资模式?

昆明商业地产供应量过大

昆明300多个城中村改造,放眼看昆明满是城市综合体(专题阅读)。昆明商业发展至今已呈现出 3+7 商业布局,传统3大商业中心三市街、翠湖、小西门;白塔路、广福路、北市区、南市区、西市区、金产区、呈贡新区则将形成新7小中心格局。其中一条广福路便聚集了红星、奥辰、润城、大商汇、广福城、南悦城、海伦国际等数千万方开发体量,并将催生多个购物中心,商业密集程度连深圳北京等一线城市也很罕见。商业野蛮生长供应过剩加上电商攻城略地,极有可能呈现1/2现象 即商业地产有1/2拖延施工进度,开工的有1/2延迟开业时间,开业的有1/2难以盈利!

电商不是终结者

目前商业出现一个很有意思的现象: 楼上楼下两重天。 楼上餐饮商业排队火爆,楼下品牌店门可罗雀!实体店受电商冲击巨大;但长远来看,并不排除两者出现共赢合作模式。

传统络时代,考虑的是如何把人从线下拉到线上;新络时代,则是考虑如何让人从线上拉到线下,这种转型将带来商业地产020模式;即商业地产与电商合作,将线上快捷方便和线下消费体验互动互补共赢。可以预见,未来将通过社交媒体营销,比如平台\APP\二维码等,来帮助商场社会化经营。新一轮商业决胜标准开始向 谁能带给消费者意想不到的惊喜体验 发展,目前,万达,银泰,梅西百货正在做这方面调整;昆明本土的大宥城智能化配置概念也令人期待!

地段不是头等舱

目前很多人把商业地产的决胜要素归结于地段,因为地段就意味着客户资源。实际上,地段的真正价值在于客户需求;昆明多中心的形成与地铁的开通见证 地段决定一切 的终结!如广州传统黄金宝地的天河城,正在逐渐被万菱汇、太古汇商业分流;深圳华强北商圈聚商能力,也逐渐在被南山保利、KKMALL等分化。

随着昆明地铁运行,未来地铁商业全面开花,积极进军商业地产开发领域开发商,在产品定位上定位,一定要考虑整体商业消费层次感,选取多层次错位结构以及总体商业和缓的梯度安排。如广州太古汇在业态定位上即地铁负一、二层定位中端快时尚消费群,把地面一二层品业态留给高端客户!

主力店不是救世主

主力店知名度高、信誉好,有强大的聚客能力,提升整体物业价值;从而引导商业地产租金、售价的提升。但主力店是把双刃剑;太强、门类齐全的主力店会造成商业整体平衡的问题,会形成一处开花其他偃旗息鼓的局面,大家眼里只有它,反而撑不起其他的店铺!沃尔玛就是一个直接的例子!在商业地产中,主力店聚客能力必须与其他租户分享;如为中小租户保留容易产生租金溢价的位置,并注意保持业态联动与品牌互动!

昆明商业正处于一场商业再生的浪潮中!多元化和个性化的需求、电商的挤压、同行的竞争、新技术新媒体的推波助澜,都使得商业地产的后期运营更加复杂,并倒逼前期设计、定位、招商等更符合市场与消费者的期盼。广宣认为,昆明商业发展将朝体验化(建筑体验、智能体验、业态体验、服务体验)、艺术化、模式化发展;如即将面市的广基地产商业项目。但如果商业项目不能唤起本地人的情感和共鸣,仅仅依靠某些资本大鳄带来的 快餐连锁式 开发运营模式,永远没有生命力!

ANADIGICS宣布推出具备高线性和高效率的功率放大器
央视《喜乐街》下周开播 成龙李湘沙溢明星阵容强大-喜乐街-真人秀
泗洪县审计局在乡镇领导干部经济责任审计中突出“四查四看”
分享到: